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Verso una bolla immobiliare cinese?
L’entità dei fenomeni cinesi viene compresa meglio quando si fa riferimento ai numeri assoluti piuttosto che alle percentuali: un aumento dell’1% del tasso di urbanizzazione indica ad esempio che in tutto il paese si sono spostati dalle campagne alle città circa 10 milioni di individui. Se, come indicano le previsioni più accreditate, entro il 2050 il tasso di urbanizzazione arriverà al 65%, altri 300 milioni di cinesi residenti nelle campagne si saranno trasferiti in città.
La crescente urbanizzazione ha un notevole impatto dal punto di vista sia economico sia sociale. Relativamente al mercato immobiliare, il primo, più evidente impatto, dovuto anche alla crescita della ricchezza, è stato un consistente aumento del volume degli scambi, del peso del settore delle costruzioni sul sistema economico e, soprattutto, dei prezzi.
La corsa al mattone
In Cina la proprietà dell’abitazione di residenza è divenuta una possibilità solo dal 1998, quando il Governo ha avviato un programma di privatizzazioni dello stock di immobili residenziali. Da allora la quota di proprietari è cresciuta a ritmi occidentali: le stime sulla percentuale di proprietari di abitazioni di residenza presentano però forti oscillazioni, comprese tra l’80% e il 45%. Quest’ultimo dato (più verosimile) si ottiene considerando anche la popolazione non residente proveniente dalle campagne che di fatto vive nelle città. Al di là della percentuale, è fuor di dubbio che oggi l’immobiliare rappresenti uno dei principali settori dell’economia del paese, basti pensare che circa il 40% della domanda interna di acciaio viene dal settore delle costruzioni. Se si considera anche la domanda proveniente da settori legati all’immobiliare la percentuale arriva al 75%. Molti commentatori si spingono fino a sostenere che l’immobiliare cinese, preso singolarmente, è il più importante settore al mondo.
Da quando la proprietà privata delle abitazioni è permessa in Cina il settore non ha mai conosciuto un periodo di crisi seria, le uniche avvisaglie di rallentamento si sono avute nell’agosto del 2008 e nel febbraio del 2009, quando l’indice complessivo dei prezzi delle abitazioni ha mostrato una variazione negativa.
La corsa alla proprietà ha provocato un forte aumento dei prezzi e segnali evidenti del formarsi di una bolla di proporzioni “occidentali”. Nel corso del 2010 il prezzo al mq di un immobile residenziale/commerciale nella provincia di Benjing è arrivato a 2.694 $ (era pari a 555 $ al cambio del 2000), a Shangai a 2.182 $. Nel Guangdong, regione industriale teatro di recenti sommosse sociali il prezzo ha superato i 1.100 $ al mq registrando, rispetto al 2000, un aumento del 212%. I prezzi delle abitazioni, ampiamente sopravvalutati rispetto ai salari medi (in Cina un operaio medio guadagna intorno ai 2.000 $ l’anno), hanno determinato un forte rallentamento delle compravendite sul mercato secondario.
A maggio, i prezzi delle abitazioni e degli immobili commerciali sono ulteriormente aumentati rispetto alla media del 2010 in tutte le principali città. Secondo il National Bureau of Statistics l’incremento maggiore si è registrato a Shenyang, nella provincia di Liaoning (nel nord est del paese, +6,4%). A Guangzhou, provincia del Guangdong, l’aumento è stato del 4,8%, mentre nella regione di Benjing i prezzi sono aumentati del 3,8%.
I piani del Governo e il rischio bolla
Per cercare di contenere l’ulteriore gonfiamento della bolla, dalla primavera del 2010 il Governo cinese ha aumentato l’importo richiesto come anticipo per l’acquisto di un immobile e le tasse di bollo sulle compravendite speculative. Per gli stranieri, inoltre, l’acquisto dell’abitazione in Cina è permesso solo dopo aver pagato le tasse nel paese per un certo numero di anni. Il Governo ha inoltre avviato un ambizioso piano di edilizia residenziale sussidiata che prevede la costruzione, nei prossimi 5 anni, di 36 milioni di unità abitative (un numero di unità superiori all’intero patrimonio immobiliare del Regno Unito). Il piano prevede inoltre che entro il 2015, 44 dei 218 milioni di famiglie che vivono nelle aree urbane siano alloggiati in appartamenti sussidiati dallo stato (erano circa 23 a fine 2007). Anche a causa dell’avvio del piano, a maggio il numero dei nuovi cantieri aperti per la costruzione di immobili residenziali è aumentato del 19%.
Il piano di alloggio pubblico (Public Rental Housing – PRH), che prevede rigidi controlli, riserva tali abitazioni a persone con un reddito inferiore agli 3.000 renminbi (circa 464 $ al cambio corrente) e prevede un affitto pari all’80-60% di quello di mercato. Dopo tre anni gli affittuari potranno decidere di acquistare l’immobile a un prezzo che copre il valore del terreno e i costi di realizzazione (nel complesso si stima che il prezzo dovrebbe quindi essere pari a meno della metà di quello di mercato); se poi l’acquirente decide di rivendere l’appartamento, il prezzo dovrà essere definito dalle autorità locali.
Le conseguenze di un eventuale scoppio dovrebbero essere meno dirompenti rispetto al caso statunitense, soprattutto nel limitare la capacità di spesa delle famiglie. Negli Stati Uniti la proprietà immobiliare è un veicolo per ottenere credito, in Cina invece è ancora prevalente l’idea che l’abitazione sia uno strumento nel quale investire il risparmio, utile per proteggersi dalla volatilità degli strumenti finanziari. Inoltre, il livello di indebitamento delle famiglie è ancora basso e solo una parte contenuta del valore dell’immobile (circa un quinto) viene finanziata con un mutuo. L’anello debole della catena sembra invece essere rappresentato dalla società di costruzione e dalle amministrazioni locali. Seguendo il boom immobiliare degli ultimi due anni molte imprese hanno acquistato terreni anche a prezzi elevati, e hanno dato il via alla realizzazione di una enorme quantità di abitazioni rimaste ancora invendute. I bilanci relativi al I trimestre 2011 delle 113 principali compagnie di costruzione mostrano per il una flessione dei ricavi, ma non mostrano particolari problemi dal lato dei profitti. Lo stock invenduto (che comprende anche le abitazioni ancora in costruzione) ha tuttavia mostrato un aumento notevole: 40% circa, mentre i debiti ammontano alla cifra record di 1 trilione di renminbi (+41,3% a/a).