Casa, fondo di garanzia. Il governo ci riprova

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto ministeriale contenente il suo regolamento di gestione e con la sottoscrizione, lo scorso 9 ottobre, anche del protocollo tra il ministero dell’economia e finanze e l’associazione bancaria, il fondo di garanzia per la prima casa, istituito con la legge di stabilità per il 2014 (legge 147/2013, art. 1, c. 48) può iniziare ad operare.

Il governo di allora puntò molto su questo strumento per alimentare la ripresa del mercato dell’edilizia residenziale, appesantito da uno stock di abitazioni invendute. Le fu, per questo, assegnata una dote relativamente consistente: 200 milioni di euro per ognuno dei tre anni dal 2014 al 2016. Con essa è possibile concedere fideiussioni sul 50% della quota capitale dei mutui, di importo massimo unitario di 250 mila euro, accessi per acquistare o finanziare interventi di ristrutturazione e accrescimento energetico di immobili da destinare ad abitazione principale.

La potenzialità di questo fondo non è trascurabile. Se le fideiussioni riguarderanno solo mutui dell’importo unitario massimo ammissibile potrebbero beneficiarne almeno 16.000 famiglie all’anno, circa 50 mila nel triennio, per un giro di affari attorno ai 15 miliardi di euro (ipotizzando un rapporto capitale mutuato/prezzo dell’abitazione pari all’80%).

Un’eredità leggera

Questo nuovo strumento riceve in eredità le operazioni (e le disponibilità residue) del fondo di garanzia istituito per favorire l'acquisto della casa da parte delle giovani coppie (istituito con l’articolo 13, comma 3-bis del decreto-legge 112/2008). I risultati ottenuti con quel fondo sono un flop. I 50 milioni della sua dotazione avrebbe permesso di garantire (con l’applicazione di un moltiplicatore 10) circa oltre 6.500 mutui dell'importo unitario massimo previsto dalle sue regole operative. Dopo oltre tre anni di operatività i mutui garantiti sono meno del 5% del loro numero potenziale.

Le maglie di accesso al nuovo fondo sono più larghe rispetto a quelle del fondo al quale subentra. Il ventaglio dei potenziali beneficiari si allarga a tutti nuclei i famigliari, mentre in precedenza era ristretto alle giovani coppie e ad altre tipologie di nuclei (che ora conservano un accesso prioritario; per mutui da essi sottoscritti il tasso di interesse non può superare il tasso effettivo globale medio definito per l'applicazione della normativa anti usura); viene eliminato il limite di reddito del richiedente il mutuo e anche quello della dimensione dell’abitazione da acquistare.

Il parlamento e il governo, aumentando in misura così consistente la dotazione del fondo, hanno ritenuto che per assicurare il decollo del nuovo fondo fosse sufficiente eliminare le limitazioni poste alla gestione del vecchio fondo e che non fosse di ostacolo la conferma della forma di incentivazione già sperimentata. Ma puntare ancora sul rilascio della fideiussione può rivelarsi una scommessa ad alto rischio, in grado di neutralizzare l’effetto positivo dell’estensione degli ambiti, soggettivi e oggettivi, di operatività del fondo.

Un incentivo in cerca di effetti

In termini del tutto generali, un incentivo è efficace se permette (o quanto meno dà una mano decisiva), al soggetto al quale è rivolto, di perseguire un obiettivo che con le sue sole forze non riuscirebbe a raggiungere.

Per favorire l'accesso alla proprietà dell'abitazione, da parte di soggetti privi di sufficienti capitali propri per pagare l'intero prezzo, l'efficacia dell'incentivo si misura con l'abbassamento dell'onerosità del mutuo.

Il fondo garantisce alla banca, in caso di inadempienza del mutuatario nel pagamento delle rate, di recuperare la quota di capitale coperta dalla fideiussione senza dovere attendere la conclusione del procedimento di esecuzione immobiliare (che comunque deve svolgersi per recuperare la restante parte del suo credito). Per chi richiede un mutuo ciò può fare aumentare la possibilità che gli venga concesso, ma non necessariamente con un rilevante abbattimento del tasso di interesse, e, quindi, con un aumento della sua capacità di sostenere il servizio del debito.

Alcune indagini evidenziano che le garanzie rilasciate dai consorzi fidi sui finanziamenti di conto corrente che la banche fanno alla piccole e medie imprese ad essi associati, hanno rilevanza più nell’accesso al credito che sul suo costo. Risulta, infatti, che la fideiussione di un confidi consente all’impresa associata di ottenere un finanziamento ad un tasso di interesse di 20-30 punti base più basso di quello applicato ad un’impresa senza garanzia (a parità di altre caratteristiche). Inoltre, questa differenza sembra sia da attribuire non tanto alla circostanza che la garanzia del confidi rende l’impresa mano rischiosa, quanto alla possibilità, per la banca, di ottenere dal consorzio maggiori informazioni per valutarne l’affidabilità.

Nel caso della garanzia fornita dal fondo questo fattore di riduzione del tasso di interesse non opera: la banca deve valutare il merito creditizio del mutuatario con fideiussione nella stessa condizione di asimmetria informativa nella quale si trova nei confronti di un mutuatario senza garanzia.

La fideiussione può costituire anche uno strumento per elevare il loan to value, la percentuale del prezzo dell'abitazione finanziata con il mutuo. Può permettere, cioè, di elevare l’importo del finanziamento che si può ottenere. Questo fa aumentare anche l'importo della rata da pagare per ammortizzare il mutuo. Per la banca aumenta il rischio di morosità, che si traduce in un innalzamento del tasso di interesse applicato al mutuo. Dal lato del mutuatario, la conseguenza di tutto ciò è la riduzione dell'indice di accessibilitá al mutuo, che a parità di tutte le altre condizioni, si muove in senso opposto rispetto all’ammontare capitale mutuato e al livello del tasso di interesse.

Rendere effettiva la domanda

È probabile, dunque, che anche l’azione di questo fondo non riuscirà a smuovere il mercato, riducendo l'eccesso dell'offerta di abitazioni che lo caratterizza e risolvendo in maniera duratura il problema della casa per un certo numero di famiglie. La forma di incentivazione alla quale si è deciso di fare ricorso, produce un beneficio che non migliora sensibilmente la capacità delle famiglie di sostenere l’onere dell’acquisto di un’abitazione. Per dare una scossa al mercato è necessaria una politica che contribuisca, con una adeguata agevolazione monetaria, a rendere effettiva la domanda insoddisfatta di abitazioni. Questo risultato è più facile ottenerlo con la concessione di mutui con tassi di interesse agevolati. Il ricorso a questa forma di incentivazione è, naturalmente, più oneroso per le casse statali. Ma di fronte al rischio che lo stanziamento per il fondo di garanzia resti solo una posta di bilancio con scarsi effetti, sarebbe preferibile, per esempio, distribuire quelle risorse (e magari aggiungerne altre) su un arco temprale più lungo, inscrivendo un limite d’impegno, per finanziare un programma di mutui agevolati. Certo, il programma sarebbe piccolo e di scarso richiamo giornalistico, però qualche problema potrebbe risolverlo.